Beim kauf neuen Eigentum in Spanien

KAUF EINES NEUEN EIGENTUMS IN SPANIEN

 

1.  Erste Information

2.  Die Anzahlung und Vorauszahlungen

2.1  Garantien der Vorauszahlungen

3.  Der private Kaufsvertrag

4.  Unterschrift der gesiegelten Urkunden/Dokumenten. Eintragung

     Registrierung

5.  Steuerzahlungen

6.  Honorarzahlungen

7.  Andere Punkte zu kontrollieren/überprüfen beim Kauf eines neuen Hauses.

7.1  Der partielle Plan (Teillösung)

7.2  Bauen in Übereinstimmung mit dem Gesetz an der Küste.

7.3  Die Baulizenz/Genehmigung, das Zertifikat der Beendigung/

      Abschluss des Baus und die Einzugsbescheinigung.

8.  Die Haftung des Bauunternehmers für Baumängel

 

1.  ERSTE INFORMATION

Wenn Sie sich entschieden haben einen nicht vollendeten Grundbesitz in Spanien zu erwerben, dann ist der  Bauunternehmer nach Gesetz verpflichtet Ihnen die folgende Information mitzuteilen:

 

  • Die Einzelheiten der Eintragung des Bauunternehmers beim Register der Handelsgesellschaft (Registro Mercantil)  seine Fachbezeichnung, Unternehmensadresse, und Daten der Promotergesellschaft.
  • Hausplan und Allgemeiner Standort der Wohneinheit
  • Gebrauchsanleitung/Instruktion für die Benutzung/Gebrauch und   Aufrechterhaltung/Instandhaltung der Installationen.
  • Bauspezifizierung und Beschreibung der Elektrizität, Wasser, Gas, und Heizungsnetzwerk und Masnahmen für Feuerschutz.  Dimensionen und Spezifikationen der Ausstattung und Installationen.  Diese Information ist im “Memoria de Calidades” (Qualitätsbezeichnung)enthalten.
  • Beschreibung/Bezeichnung des Eigentums und Einzelheiten der nützlichen Fläche, Gemeinsames Wohngebiet und zusätzliche Dienstleistungen.

 

 

  • Preis des Grundbesitzes, zusätzliche Dienstleistungen, und Zahlungsbedingungen.

 

 

Halten Sie im Gedächtnis, dass was immer der Bauunternehmer veröffentlicht muss auch ausgeführt werden, denn die Werbung des Bauunternehmers hat die Wirkung eines legalen Vertrags.

 

2.       DIE ANZAHLUNG UND DIE VORAUSZAHLUNGEN

Normalerweise sollten Sie Ihre Wohnung reservieren während der Bau beendet wird.  Sie sollten einen privaten Vertrag mit dem Verkäufer unterschreiben und eine nicht rückzahlige Anzahlung geben. (10%) des Gesamtpreises des Eigentums.  Währenddessen wird es erwartet, dass Sie Vorauszahlungen leisten. (Anteile des Gesamtpreises des Eigentums), welche durch eine Versicherungsbescheinigung geschützt werden sollte, bis der Bau beendet ist. Zu diesem Termin sollten Sie den Kaufvertrag unterschreiben (Contrato de Escritura de Compra-Venta) bzw. vor einem Spanischen Notar.

Seien Sie bewusst, dass nur wenn der Grund(Bau) beendet ist, kann der Käufer den Besitz erwerben.  Sie müssen ein Bankkonto eröffnen um die Zahlungen zu ermöglichen ,damit sie der Bauunternehmer regelmässig überwiesen bekommt.

 

2.1   Garantien für Vorauszahlungen

Die Anteile des gesamten Preises des Eigentums müssen versichert sein, damit der Ertrag der vollständig gezahlten  Vorauszahlung plus 6% Zinsen (Strafe)  zurückerstattet wird im Fall dass der Bauunternehmer am nicht vereinbarten Termin beginnt, oder falls die Konstruktion nicht beendet wird, Mit Unterschrift des Kaufvertrags muss der Bau-unternehmer  Beweismaterial vorlegen mit Garantien für die Vorauszahlungen und zum Ausdruck bringen wer dafür bürgt. Der Käufer kann im Fall der oben genannten Ereignisse eine Rückzahlung fordern mit einem erhöhten 6% Jahreszinssatz im Fall dieser nicht erfüllten Einigungen.  Wenn der Bauunternehmer  diese Fordrungen nicht antwortet oder respektiert sollte der Käufer dann die Rückzahlung beim Bürge/Bürgin bekommen.  Ihr Rechtsanwalt sollte überprüfen, dass im Privatvertrag eine Referenz für diese Garantie enthalten ist.

 

3. DER PRIVATE KAUFVERTRAG

Käufer und Bauunternehmer werden ein Kaufvertrag unterschreiben, der die Bedingungenstellt für den Kauf in der Zukunft , sobald die Bauarbeiten beendet sind. Dieser Vertrag sollte die folgende Vorsorge enthalten:

· Identifizierung des Käufers und Verkäufers

· Legale Kapazität des Käufers und Verkäufers den Vertrag zu unterschreiben

· Beschreibung des Eigentums; Einzelheiten der gebrauchbaren Fläche, gemeinsame

Bereiche und zusätzliche Dienstleistungen und ihren Standort.

· Der Kaufpreis und die zuzahlende Grunderwerbsteuer

· Dass im Fall eines Streits sich die beiden Parteien einigen(einverstanden sind) sich der   exklusiven Kompetenz der Spanischen Gerichte vom Standort des Grundstücks auszusetzen.

· Unterschrift der Beteiligten beim Kaufvertrag

·Zahlungsbedingungen während die Wohnung gebaut wird bis zur Vollendung.

 · Kontoeinzelheiten wo die Akonto Vorauszahlungen überwiesen werden sollen.

· Einen Bezug oder Referenz zu den Strafen die angewendet werden im Fall dass der Käufer die vereinbarten Zahlungen nicht erfüllt, oder dem Verkäufer, falls er die vorgesehene versprochene Qualität nicht einhält.

· Datum des Besitznehmens: Der Termin in welcher der Käufer den Hausbesitz übernehmen wird. Der Vertrag soll auch die Strafe enthalten, im Fall dass der Bauunternehmer im vereinbarten Termin den Bau nicht beendet hat.

· Plan des Grundstücks, ihre Beschreibung, und technische Daten (Spezifizierungen)

  (Memoria de Calidades)

 Zusammen mit dem Kaufvertrag muss der Bauunternehmer Ihnen die folgende Dokumentation bereitstellen:

· Die Grundstücksbeschreibung und den Standort des Gebäudes, die gemeinsame Bereiche und zusätzliche Dienstleistungen.

· Pläne des Grundstücks und Standort

· Baueinzelheiten: Elektrische Kabel, Brandgefahrvorkehrungen/

  Massnahmen

· Referenzen zum benutzten Baumaterial in der Konstruktion des Grundstücks.

· Einzelheiten zur Registereintragung der Konstruktion im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)  oder Erwähnung des nicht eingetragenen Registers.

· Kopie der Bauzulassung

  Dies ist nicht der Endvertrag, der vor einem Notar für eine öffentlich gesiegelte Urkunde unterschrieben wird.

 

4. Unterzeichnung der Urkunde (Dokumente). Registereintragung.

Sobald die Konstruktion beendet ist werden Sie vor einem Notar die gesiegelte Urkunde unterschreiben (Kaufvertrag-Contrato de Compra-Venta) wobei die Kontingente (Eventualfälle) der Hypothek enthalten sein werden und die ausdrückliche Einzelheiten dessen: Höhe der Summe, Rate, und Bedingungen wo zutreffend. Der Notar ist die öffentlich offizielle Amtsperson der diesen Vertrag gültig macht. Er beglaubigt(bescheinigt) dass die Beteiligten den Vertrag zu Recht unterschrieben haben. Er behält das originale Dokument in seinen Akten im Fall dass ein Problem später entstehen könnte.. Nehmen Sie zur Kenntnis, dass der Notar die Wahrheit der Erklärungen nicht beglaubigt, sondern dass die Beteiligten sich zu diesen verschworen haben. Der offizielle Kaufvertrag muss beim Grundbuchamt registriert werden. (Registro de la Propiedad) Sobald dies erfüllt ist versichert Ihnen der Besitztitel (Escritura Publica de Compra-Venta) ihren Rechtsanspruch.  Der registrierte Vertrag macht ihnen zum Besitzer des Grunds.

Die Eintragung des Hauses ist auch für die Steuerzwecke wichtig; die Grunderwerbsteuer (IBI Tax) sollte jedes Jahr bezahlt werden, da Sie von den Spanischen Steuerbehörden eine Geldstrafe erhalten könnten. Wenn Sie selbst nicht imstande sind anwesend zu sein um den   Vertrag zu unterschreiben, können Sie eine Vollmacht einer anderen Person zuteilen, wenn nötig. Sie werden die Schlüssel zu ihrem Haus nach ihrer Unterschrift des Vertrags im Dasein eines Notars erhalten.

5. Zuzahlende Steuer

Die Steuer wie unten bezeichnet werden nur im Fall eines Grundstückerwerbs bezahlt.

· V.A.T. (IVA) Mehrwertsteuer 7% vom Gesamtpreis.  Es ist erforderlich zu zahlen, weil der Kauf eine Transaktion zwischen einem Bauunternehmer und einer Privatperson ist.

· Stempelsteuer (Impuesto de Actos Juridicos Documentales) 0.5%. Es muss bei Unterschrift des notariellen Dokuments bezahlt werden. Um diese Steuer zu zahlen müssen Sie eine Spanische Steueridentifizierungsnummer erwerben, sagen wir die N.I.E. wenn Sie nicht Einwohner sind, oder die N:I.F. wenn Sie hier Ihren Wohnsitz haben.

 

6. Zuzahlende Honorare

Sobald ein Grund (Haus, Apt.) gekauft wird, müssen auch folgende Honorare abhängig von V.A.T. (Mehrwertsteuer) gezahlt werden.

· Notar (Notario) Sie müssen die Notarhonorare zahlen sobald die gesiegelte Urkunde unterschrieben wird und diese sind auf einer festgelegten Skala fixiert je nach Grösse des Eigentums.

· Registrierung (Eintragung) des Eigentums. (Registro de la Propiedad) Sie müssen für die Registrierung der Spanischen Urkunde beim Grundbuchamt zahlen damit das Eigentum des Hauses auf ihrem Name übertragen werden kann. Bevor Sie zum Grundbuchamt gehen sollten Sie die korrespondierende Steuer bezahlt haben und die Quittungen(Bescheinigungen) müssen dem Register gegeben werden; wenn nicht werden Sie nicht die Erlaubnis bekommen das Eigentum zu registrieren. Ihr Spanischer Anwalt kann Ihnen über die Summe der Gebühren informieren.


 

 7. Andere Punkte zu überprüfen wenn Sie ein neues Haus kaufen.

Um eventuelle Probleme zu vermeiden die später entstehen könnten, vergessen Sie nicht jeden unten unbeschriebenen Bezugspunkt zu überprüfen. Wenn nicht, könnten Sie sich in einer Lage befinden wo Sie entdecken dass ihr Traumhaus illegal gebaut wurde.  Sie werden Gutes tun einem geschickten Anwalt die Unterlagen bearbeiten zu lassen, weil Sie sich mit den Einzelheiten gut auskennen.


 

7.1 Der partielle Plan

Wenn Sie bereit sind ein Wohnhaus in einer Urbanisation in Spanien zu kaufen, müssen Sie den Planentwurf (Plan Parcial) überprüfen.  Es ist der Plan des Baugrundstücks der zuerst bei der Städtebauratsabteilung des Rathauses genehmigt sein muss, dort wo das Baugrundstück registriert ist. Dieser Plan sichert Ihnen, dass ihr Städtebau legal ist und dass kein anderes geplantes Neubaugebiet ihr neues Eigentum beeinflussen kann.

Eine Urbanisation(Stadtplanung) ist ein geplantes Gemeinwesen welches minimale Dienstleistungen und minimale Bauqualitätskontrollen, Installationen, und Strassenbau zur Verfügung stellen.


 

7.2 Bau in Übereinstimmung der Gesetze an der Küste

Wenn Ihr Eigentum in der Nähe des Strands gebaut wird, versichern Sie sich, dass es mit dem Spanischen Gesetz der Küste übereinstimmt (Ley de Costas, 1988) oder dass der Bauunternehmer eine Genehmigung der Küstenabteilung hat, welches beschränken muss, dass nicht innerhalb  100 Meter des Strandes gebaut wird und eine entsprechende Zone (Zona de Influencia) bis zu  1 km. Inland verschafft.


 

7.3 Die Baugenehmigung , die Bescheinigung der Beendigung des Baus und die Bewohnungszulassung

Der Bauunternehmer muss eine vom Rathaus ausgestellte Baugenehmigung (Licencia de Obra)haben, welche ihm erlaubt ein Haus zu bauen.  Die Bescheinigung der Beendigung Des Baus (Certificado de fin de Obra) wird vom Architekt ausgestellt sobald der Bau volständig abgeschlossen ist.  Der Bauunternehmer braucht es um die Zulassung der Bewohnung zu bekommen.  Der Bauunternehmer muss Ihnen eine Zulassung der Bewohnung geben welche vom Rathaus ausgestellt wird.(Ayuntamiento) Dieses administrative Dokument erlaubt Ihnen ihr neues Wohnhaus zu bewohnen. Nur wenn die Dokumente (Bescheinigungen) der Beendigung des Baus sowie die Bewohnungszulassung ausgestellt sind kann der Eigentumskauf ordnungsgemäss finalisiert und notariell beglaubigt werden. Der Bauunternehmer soll  sie erwerben und zahlen. Es könnte kompliziert werden den Kauf zu registrieren, wenn der Bau keine legale genehmigung hat. Andere Probleme könnten entstehen: Demolierung(Abriss)des Grunds Könnte aufgezwungen werden.